房地產行業(yè)2018半年總結與展望
發(fā)布時間：2018-07-06
2018年上半年，房地產調控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時強調擴大并落實“有效供給”，但是，短期需求側調控和中長期供給側改革的交互作用并產生效果尚需時間，市場上的供需情況仍較緊張。重點城市新房市場成交面積繼續(xù)縮減，各線城市中一線城市領降；三四線城市新房成交面積亦有所回落，但絕對規(guī)模仍處歷史較高水平。
政策環(huán)境方面，2018年上半年，房地產政策調控進入了一個新的階段。一方面繼續(xù)積極抑制非理性需求，另一方面重點調整中長期供給結構。中央明確表態(tài)調控不放松，多城落實地方主體責任，政策密集出臺。 上半年調控力度并未減弱，截至6月底已有50余個地級以上城市和10余個縣市出臺調控政策，海南上半年歷經數次政策收緊。政策聚焦擴大“有效供給”，積極出臺相關保障政策。大城市先后出臺住房發(fā)展規(guī)劃、土地供給中長期計劃，落實“有效供給”。上海、北京、深圳等城市在未來住房供給規(guī)劃中擴大政策性支持住房、租賃住房的比重，住房供應基本體現為普通商品住房、政策性支持住房、租賃住房4：4：2的三分結構。同時，開拓渠道保證“有效供給”。總體來看，與2017年相比，2018年上半年除在需求端進行重點調控外，也注重在“供給側”解決供需結構不匹配問題。短期需求側調控（抑制非理性需求）和中長期供給側改革（保證有效供給）共同發(fā)力。短期來看，本輪調控周期將拉長，因城施策也將更精準。在整體調控不放松的前提下，差別化調控保障合理購房需求將是主要的趨勢，同時針對調控過程中出現的新問題進行微調；中長期來看，以政府為主提供基本政策性支持住房、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系建設將同步加快。同時，集體經營性建設用地入市、資產證券化、不動產登記聯網、個稅等方面的新一輪制度改革及創(chuàng)新都將快速推進、互相銜接，推動房地產長效機制的建立。
市場表現方面，重點城市新房成交面積繼續(xù)縮減，一線城市降幅明顯。政策嚴控下，重點城市新房成交規(guī)模繼續(xù)縮減。2018年上半年房地產市場調控政策持續(xù)深化，長效機制建設穩(wěn)步推進，金融監(jiān)管力度加強，在限購限貸、預售限價等嚴控政策下，重點城市新房市場供需不匹配，有效供應不足造成需求釋放受阻，再加上備案延遲等因素影響，新房成交面積持續(xù)回落。據初步統(tǒng)計，2018年上半年，50個代表城市新建商品住宅市場月均成交量在2740萬平方米左右，同比下降約10%。不同級別城市來看， 一線城市成交繼續(xù)回落。二線代表城市 月均成交面積約76萬平方米，同比下降7%；天津、杭州等熱點二線城市同比下降超三成。 三線代表城市 上半年棚改力度仍然較大，成交規(guī)模絕對值處于歷史相對高位，上半年月均成交面積在32萬平方米左右。價格方面， 根據中國房地產指數系統(tǒng)對100個城市全樣本調查數據顯示，2018年上半年百城價格累計上漲2.62%，較去年同期收窄1.57個百分點。十大城市二手房成交套數同比下降，價格累計上漲0.21%。
品牌企業(yè)表現方面，銷售金額繼續(xù)增長，拿地金額有所下降。代表企業(yè)包括：萬科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂、遠洋、新城、建業(yè)、招商、首創(chuàng)、合景泰富、越秀等，代表企業(yè)銷售金額保持增長，碧桂園突破4000億元。2018年上半年，20家品牌房企累計銷售額達到23756億元，較去年同期提高32.3%；累計銷售面積18007萬平方米，同比增長30.5%。具體來看，一季度20家品牌房企銷售金額同比增長24.7%，二季度企業(yè)繼續(xù)加大推盤力度、搶收銷售回款，銷售金額同比增長38.9%。大型房企銷售金額穩(wěn)步提升，整體銷售業(yè)績保持較高水平。拿地金額有所下降，三四線城市拿地金額占比繼續(xù)上升。房企傳統(tǒng)融資渠道延續(xù)收緊態(tài)勢，創(chuàng)新融資方式助力企業(yè)資金融通。新時代下，企業(yè)順應政策導向，通過多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，培育業(yè)務增長新動能。
趨勢預判方面，預計全年銷售回落，價格趨穩(wěn)，新開工、開發(fā)投資保持增長態(tài)勢。內外需求同比增速集體回落，中美貿易戰(zhàn)升級，經濟發(fā)展承壓，調結構、促內需等助力經濟高質量發(fā)展。在因城施策調控引導下，房地產市場將延續(xù)分化發(fā)展格局。一二線熱點城市調控基調從控需求轉向增供給，受去年同期低基數及供應改善影響，這類城市銷售降幅將持續(xù)收窄至規(guī)模趨穩(wěn)。另有部分城市人才戰(zhàn)略引發(fā)的市場行情已有政策出臺調控且擴圍預期加強，新落戶人口的置業(yè)需求釋放周期將明顯后延，需求規(guī)模將趨于穩(wěn)定。而三四線市場受棚改貨幣化安置比例下行調整影響，市場有效需求將有所下降，銷售規(guī)模將隨之回落。另外，2016年下半年以來，重點城市“限競房”用地成交規(guī)模較大，目前第一批“限競房”已入市，且下半年推出力度也將加大，這對于重點城市的房價企穩(wěn)將起到積極作用。綜合來看，預計下半年全國商品房銷售規(guī)模將回落，得益于整體供求關系的改善，銷售價格將趨于穩(wěn)定。投資開工方面，新開工、房地產開發(fā)投資將保持中低速增長。
2018 下半年銷售端延續(xù)韌性，政策端趨于平穩(wěn)。全年新房銷售面積預計同比增0-5%，銷售額增5-10%。年初至今銷售面積、金額分別同比+3%和+12%，其中單月銷售增速預計全年整體平穩(wěn)。展望2019 年，受一二線城市低基數效應消退及三四線城市去庫存支撐力度減弱影響，初步判斷銷售面積和金額將分別出現5-10%和0-5%的同比下滑。
一二線市場：政策高壓態(tài)勢不改，開發(fā)商推盤提速。預計下半年一二線城市月度銷售增速將延續(xù)邊際復蘇勢頭，11 月份達高點，全年銷售面積同比增長3-5%（年初至今同比跌4%）。三四線市場：去庫存政策下沉，全年銷售維持正增長。預計下半年三四線城市月度銷售面積同比增幅將較上半年收窄，全年累計增幅大概率落于0-3%區(qū)間內（年初至今同比+6%）。
中長線如何研判后市政策走勢？
政策調控的出發(fā)點在于平穩(wěn)市場，限購、限貸等作用于需求端的非市場化政策只是短期的調節(jié)手段，市場當前根本問題在于供給側，因此構建長效機制須分步推進，首先要做的是增加以公共住房為代表的有效供給，并構建完善的住房分層供應體系。待公共住房存量足以保障中低收入人群基本住房需求后，對商品房的限制政策可逐步退出，房價因市場化定價將呈現更明顯梯度，屆時方為全面征收房產稅的成熟時機。
政策引導下的公共住房建設將有效緩解當前供應結構失衡問題.以長租公寓為代表的租賃住房市場發(fā)展將進入提速期。REITs的推出在“房住不炒”政策背景下極具必要性.融資環(huán)境整體趨嚴，投資和新開工可能承壓。此輪“去杠桿”對房企融資影響主要體現于非標融資和境內信用債的收緊。資金面收緊將使行業(yè)融資頭寸進一步向龍頭房企傾斜.投資及新開工可能承壓，但在房企補庫存需求下影響有限。大型房企將受益于融資收緊帶來的行業(yè)整合機遇，有望開啟利潤率回升周期。