房地產(chǎn)行業(yè)去年業(yè)績(jī)和今年展望
發(fā)布時(shí)間：2018-01-18
2017年，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)整體大幅提升，行業(yè)集中度有明顯提升。
中國(guó)指數(shù)研究院29日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年共有144家房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)過(guò)百億，16家企業(yè)躋身千億俱樂(lè)部。碧桂園則以5500億元的銷售業(yè)績(jī)位居榜首。萬(wàn)科、恒大以5238億元、5151億元的業(yè)績(jī)分列二三位，房企業(yè)績(jī)前三甲均超過(guò)了5000億元大關(guān)。融創(chuàng)中國(guó)緊隨其后，以3600億元的成績(jī)排名第四，保利房地產(chǎn)排名第五，業(yè)績(jī)達(dá)到了3066億元，位列第一梯隊(duì)的前五家房企業(yè)績(jī)均超過(guò)了3000億元關(guān)口。今年上榜房企的業(yè)績(jī)總體好于去年。2016全年達(dá)到千億銷售金額的房企為12家，而今年千億房企已達(dá)16家，龍湖地產(chǎn)、新城控股、招商局蛇口、泰禾集團(tuán)為今年新增成員。
2017年，共有144家房企躋身百億軍團(tuán)，較2016年增加13家，銷售額共計(jì)82099億元，市場(chǎng)份額超60%，行業(yè)集中度有所提升。2016年位居榜首的恒大銷售業(yè)績(jī)?yōu)?/span>3810億元，而今年排名第一的碧桂園業(yè)績(jī)?yōu)?/span>5500億元。
這一年，眾多房企實(shí)現(xiàn)了跨越發(fā)展。碧桂園、萬(wàn)科、恒大三家業(yè)績(jī)由3000億跨至5000億，保利房地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)跨入3000億行列，龍湖地產(chǎn)、新城控股、招商局蛇口、泰禾集團(tuán)則由百億跨進(jìn)千億范疇，融信、陽(yáng)光城、金科、金茂、中梁、藍(lán)光等房企也實(shí)現(xiàn)了“彎道超車”。
截止2018年1月9日，包括藍(lán)光發(fā)展在內(nèi)，30家申萬(wàn)房地產(chǎn)行業(yè)公司發(fā)布了2017年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中13家預(yù)增、2家扭虧、2家續(xù)盈、5家略增，預(yù)喜占比達(dá)73.33%。而且，其余8家中3家為不確定，只有5家預(yù)計(jì)下降或虧損。22家年報(bào)預(yù)喜公司中，過(guò)半將實(shí)現(xiàn)較高增長(zhǎng)，這在申萬(wàn)各行業(yè)中比較罕見(jiàn)。以預(yù)增下限來(lái)看，豐華股份、世榮兆業(yè)、東方銀星、京漢股份、榮豐控股、萬(wàn)業(yè)企業(yè)、中洲控股等7家公司2017年業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)至少增長(zhǎng)100%以上。其中豐華股份增幅最高，預(yù)計(jì)2017年凈利潤(rùn)1.06億-1.11億元，增長(zhǎng)1045.08%-1099.09%。世榮兆業(yè)、東方銀星也將實(shí)現(xiàn)500%以上增幅。此外，順發(fā)恒業(yè)、冠城大通、深物業(yè)A、福星股份、新華聯(lián)等5家的2017年業(yè)績(jī)預(yù)增下限也超過(guò)了50%。這意味著，目前預(yù)增下限超過(guò)50%申萬(wàn)房地產(chǎn)公司合計(jì)多達(dá)12家。
2017年一季度全國(guó)樓市房?jī)r(jià)承接2016年繼續(xù)快速上漲或處高位，尤其是一二線城市，進(jìn)入這些區(qū)域的房企銷售額明顯增長(zhǎng)。加上2016年樓市房?jī)r(jià)已有大幅上漲，很多公司當(dāng)時(shí)項(xiàng)目陸續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)會(huì)推高2017年業(yè)績(jī)。之后雖然樓市迎來(lái)持續(xù)調(diào)控，但一、二線城市普遍存在新房、二手房?jī)r(jià)格倒掛下令龍頭房企銷售額仍然較高，加上三、四線城市樓市不受調(diào)控限制持續(xù)熱銷，很多房企銷售額創(chuàng)新高。這種背景下房企業(yè)績(jī)自然水漲船高。
實(shí)際上，目前已發(fā)年報(bào)預(yù)告的公司多為中小房企，市場(chǎng)人士看好的房企龍頭們尚未預(yù)告全年業(yè)績(jī)。該人士進(jìn)一步分析，龍頭房企由于基數(shù)較大，雖然增幅可能不會(huì)那么大，但受益一、二線房?jī)r(jià)上漲和行業(yè)集中度提高，銷售額、業(yè)績(jī)可能不乏超市場(chǎng)預(yù)期公司出現(xiàn)。龍頭房企萬(wàn)科A2017年銷售額超過(guò)5000億元，其中12月份簽約銷售額622.3億元，同比增加165.8%，僅次于當(dāng)年3月的636.4億元。2017年平均銷售均價(jià)14739元/平方米，同比上漲11.7%。
2017年11月，有11家房企密集拋售資產(chǎn)，出售標(biāo)的總金額達(dá)560億元。一方面，上述被出售標(biāo)的多處于虧損或高負(fù)債狀態(tài)，企業(yè)剝離不良資產(chǎn)便于更好地調(diào)整結(jié)構(gòu)；另一方面，近年來(lái)房企負(fù)債飆升、融資渠道收緊使得部分中小房企被迫退出，行業(yè)集中度增加。隨著行業(yè)集中度加速提升，房企競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，但規(guī)模依然是企業(yè)發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)。多個(gè)房企提出了“千億”甚至“萬(wàn)億”的戰(zhàn)略目標(biāo)。
2017年，“越大越強(qiáng)、強(qiáng)者恒強(qiáng)”成為百億房企的基本格局。500億元的業(yè)績(jī)成為分水嶺，500億以上大中型房企積極力爭(zhēng)上游、銷售規(guī)模更上臺(tái)階，陣容逐年擴(kuò)容，100-500億陣營(yíng)數(shù)量開(kāi)始變少；另外，300億以上企業(yè)銷售額增長(zhǎng)率均超50%，其中500-1000億企業(yè)銷售額增長(zhǎng)率高達(dá)84%，而300億以下企業(yè)增長(zhǎng)率僅21%。
2017年房企分化加劇，從已經(jīng)公布業(yè)績(jī)預(yù)告的房企來(lái)看，預(yù)虧的均為轉(zhuǎn)型或者中小型房企。龍頭房企因?yàn)橘Y金成本等優(yōu)勢(shì)，布局合理，上漲幅度超過(guò)市場(chǎng)平均漲幅。
2017年，規(guī)模增長(zhǎng)是百億房企的主旋律，房地產(chǎn)雖然受到調(diào)控高壓，但依靠慣性熱度仍然呈現(xiàn)出良好的銷售表現(xiàn)，百億房企需在大規(guī)模搶收的快感后保持清醒的頭腦，緊跟行業(yè)“房住不炒”的準(zhǔn)則，真正以“繡花功夫”磨煉并提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，提早應(yīng)對(duì)行業(yè)變局。
2018年的情況呢？伴隨著2017年銷售創(chuàng)下新高，房企的負(fù)債總額和負(fù)債率也在不斷走高，繁榮之下，風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。隨著2018年步入集中還款期，房企資金到期集中兌付壓力加大，部分中小房企將面臨資金鏈壓力。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2018年將是房企4年資金壓力最大的一年。
近日，銀監(jiān)會(huì)同時(shí)印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》和《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》,在全國(guó)范圍內(nèi)進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象以防范金融風(fēng)險(xiǎn),重點(diǎn)整治的亂象包括:違規(guī)開(kāi)展同業(yè)業(yè)務(wù)、違規(guī)開(kāi)展理財(cái)業(yè)務(wù)、違規(guī)開(kāi)展表外業(yè)務(wù),以及公司治理不健全,違反信貸政策和房地產(chǎn)行業(yè)政策等。
房地產(chǎn)貸款將受嚴(yán)控。關(guān)于違反房地產(chǎn)行業(yè)政策,在面向開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者發(fā)放貸款時(shí),主要集中在如下四個(gè)方面:1)直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)支付土地購(gòu)置費(fèi)用提供各類表內(nèi)外融資,或以自身信用提供支持或通道;2)向"四證"不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供融資;3)發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款,或以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式,直接或間接為各類機(jī)構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利;4)綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等資金用于購(gòu)房等;上述行為在銀監(jiān)會(huì)文件中均被列為違反宏觀調(diào)控政策。銀監(jiān)會(huì)自年初以來(lái)即連續(xù)發(fā)布一系列新金融監(jiān)管條例,此次文件進(jìn)一步表明了2018年政府對(duì)堅(jiān)持宏觀調(diào)控的堅(jiān)決立場(chǎng)。
開(kāi)發(fā)商融資將受影響。開(kāi)發(fā)商自籌資金于2014-2017年間維持穩(wěn)定在5萬(wàn)億,而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總額預(yù)計(jì)將從2014年的12.2萬(wàn)億增長(zhǎng)至2017年的15.5萬(wàn)億,主要原因在于銷售收入預(yù)計(jì)將從2014年的4.9萬(wàn)億增長(zhǎng)至2017年的7.9萬(wàn)億,同期國(guó)內(nèi)貸款預(yù)計(jì)將從2014年的2.1萬(wàn)億增長(zhǎng)至2017年的2.5萬(wàn)億。就自籌資金細(xì)分來(lái)看,其中信托和ABS 于2016-2017年間顯著增長(zhǎng)(占自籌資金比例預(yù)計(jì)將從2015年的11%,2016年的16%上升到2017的26%),而同期債券和股權(quán)融資受調(diào)控影響而大幅縮減(占自籌資金比例預(yù)計(jì)將從2015年的18%,2016年的27%下降至2017年的14%)。 估算2017年開(kāi)發(fā)商非標(biāo)融資總規(guī)模在2.5-3萬(wàn)億(占自籌資金比例為50-60%,占總到位資金比例為15-20%),而開(kāi)發(fā)貸和按揭貸款也將可能受調(diào)控新規(guī)影響。
按揭貸款的規(guī)模與定價(jià)。央行于上周五公布了2017年12月貸款數(shù)據(jù),顯示2017年全年新增人民幣貸款為13.5萬(wàn)億(2016年為12.6萬(wàn)億,2015年為11.7萬(wàn)億)。具體來(lái)看,盡管以按揭貸款為主的中長(zhǎng)期居民貸款新增額從2016年的5.68萬(wàn)億(占總新增貸款的45%)小幅下降至2017年的5.3萬(wàn)億元(占總新增貸款的39%),但同期新增短期居民貸款(部分變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng))從2016年的6490億元大幅上升至2017年的1.83萬(wàn)億。我們?cè)裙浪?/span>2018年以按揭貸款為主的新增中長(zhǎng)期居民貸款將收縮至4.2萬(wàn)億-5萬(wàn)億之間,并預(yù)計(jì)防止短期消費(fèi)貸變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將延續(xù)17年四季度以來(lái)的嚴(yán)厲基調(diào)。此次銀監(jiān)會(huì)新規(guī)驗(yàn)證了我們的觀點(diǎn),我們預(yù)計(jì)未來(lái)購(gòu)房者進(jìn)一步加杠桿的空間將更為有限,而基于按揭貸款額度趨緊以及房?jī)r(jià)上漲伴隨的更高風(fēng)險(xiǎn),按揭貸款定價(jià)將可能持續(xù)上行。
流動(dòng)性趨緊與政策微調(diào)。進(jìn)入2018年,蘭州出臺(tái)調(diào)控新政,率先取消部分區(qū)域限購(gòu),而對(duì)核心區(qū)域加碼三年限售,與此同時(shí),多個(gè)二線城市如南京、青島、鄭州等紛紛開(kāi)始放寬落戶限制以吸引更多非戶籍人口快速落戶并獲得購(gòu)房資格。我們認(rèn)為,此類個(gè)別城市調(diào)控政策微調(diào)的影響,將被持續(xù)進(jìn)行中的金融去杠桿所伴隨的整體流動(dòng)性趨緊所抵消。我們預(yù)計(jì)2018年全國(guó)新房銷量將從2017年的新高同比下滑一成,并認(rèn)為上市開(kāi)發(fā)商樂(lè)觀估計(jì)將實(shí)現(xiàn)2018年銷售規(guī)模平均同比增長(zhǎng)30-40%的目標(biāo)存在較大不確定性。
2018年的還債高峰。即使房地產(chǎn)銷售在2017年再創(chuàng)新高，也掩蓋不了房企巨量的債務(wù)和升高的負(fù)債率。過(guò)去一年里，多家房企的負(fù)債總額和負(fù)債率在走高。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年三季度末，136家上市房企總負(fù)債達(dá)6.04萬(wàn)億元，同比增加1.40萬(wàn)億元，增幅為23.21%。即使是龍頭房企如萬(wàn)科，負(fù)債也在上升。財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科A截至去年三季度負(fù)債為8506.56億元，前年三季度為6123.96億元，同比增加2382.6億元，增幅38.91%。截至2017年9月，房地產(chǎn)板塊資產(chǎn)負(fù)債率為79.3%，較6月末上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)近年新高；而凈負(fù)債率達(dá)到113.3%。其中，京投發(fā)展、泰禾集團(tuán)等29家房企的資產(chǎn)負(fù)債率已超過(guò)80%，高于行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率。而2018年又是房企的還債高峰。同策研究院總監(jiān)張宏偉表示，鑒于2016年房企集中加杠桿擴(kuò)張，借貸資金平均周期為2年，因此，2018年資金到期集中兌付壓力加大。任志強(qiáng)指出，2010-2014年的5年間，房企債務(wù)只有8000多億。2015-2016年兩年間，房企新增債務(wù)達(dá)到8500億，他估算，到2018年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)一個(gè)還債高峰，額度達(dá)到3300億；2019年額度達(dá)到4700億，2017-2019年房企還債規(guī)模將超一萬(wàn)億。2018年下半年行業(yè)將步入公司債到期高峰期，個(gè)別房企或?qū)⒚媾R危機(jī)，收購(gòu)兼并市場(chǎng)會(huì)存在大量機(jī)會(huì)，行業(yè)并購(gòu)整合浪潮將延續(xù)。