北京房地產(chǎn)行業(yè)的新變化
發(fā)布時間：2018-03-20
國家統(tǒng)計局昨天發(fā)布2月70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、南京等15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續(xù)呈現(xiàn)總體穩(wěn)定態(tài)勢。其中，北京新建商品住宅價格環(huán)比下降0.3%，同比下降0.3%；二手住宅價格環(huán)比下降0.5%，同比下降4.6%，同比降幅居70城首位。北京二手房市場較一年前已大幅降溫。2月全市二手住宅約網(wǎng)簽7361套，環(huán)比下降3成，同比下降近4成，這一網(wǎng)簽量在過去一年中處于較低水平。未來北京二手房市場將基本延續(xù)交易量趨穩(wěn)并緩慢復(fù)蘇、交易價格穩(wěn)中有降的趨勢。
比北京房價跌得更慘的，是環(huán)京樓市。燕郊二手住宅單價普遍下跌1萬元，不少二手房小區(qū)房價幾近腰斬，個別樓盤甚至暴跌2/3。其實，從去年3月17日以來，北京史上最嚴樓市調(diào)控政策實施剛好一周年。這一年，據(jù)不完全統(tǒng)計，北京出臺了30條以上的樓市調(diào)控措施，新房、二手房成交量幾乎腰斬，房價全面下跌。
2018年1月18日，中國農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布“法人租賃住房貸款”和“共有產(chǎn)權(quán)住房貸款”產(chǎn)品。不向“以租代售”住房提供信貸支持，不向炒房群體提供信貸支持，嚴防租賃住房業(yè)務(wù)信貸資金流入商品住房開發(fā)領(lǐng)域。農(nóng)行北京市分行與北京市保障性住房建設(shè)投資中心、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、首開股份、中鐵置業(yè)、北京建工集團簽署合作協(xié)議，擬向六家企業(yè)合計提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設(shè)用地租賃住房項目開發(fā)。
北京加快推進共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)。截至目前，北京提供土地可建共有產(chǎn)權(quán)住宅總面積達360萬平方米。其中，2018年以來提供的土地可建共有產(chǎn)權(quán)住宅61.97萬平方米。從目前情況看，北京共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)已初具規(guī)模。房是由政府主導(dǎo)，提供給無房戶的政策優(yōu)惠性住房。由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，售價比同地段、同品質(zhì)商品住房價格低。政府和購房人對該政策性商品住房實行按份共有，限定使用和處分權(quán)利。從目前情況看，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)積極推進共有產(chǎn)權(quán)房項目落地。以中鐵•碧桂園為例，位于北京海淀區(qū)的該共有產(chǎn)權(quán)住房項目已于2018年初結(jié)束申購，約5萬戶家庭確認申購。2018年以來，北京成交了位于平谷、門頭溝、通州的3宗共有產(chǎn)權(quán)住宅土地，住宅部分全部為共有產(chǎn)權(quán)住宅用地，合計規(guī)劃建筑面積29.96萬平方米。按照平均80平方米/套計算，約3700套。2018年以來，合計成交的土地可以建設(shè)61.97萬平方米的共有產(chǎn)權(quán)住宅，大約7800套。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，從制度設(shè)計看，共有產(chǎn)權(quán)的投資價值小，使得共有產(chǎn)權(quán)房回歸居住屬性凸顯。從房價方面看，含共有產(chǎn)權(quán)房項目合計簽約均價為4.08萬元/平方米，不含共有產(chǎn)權(quán)房項目簽約均價為5萬元/平方米。
北京嚴禁以保護利用傳統(tǒng)村落為由實施房地產(chǎn)開發(fā)。日前，《北京市人民政府辦公廳關(guān)于加強傳統(tǒng)村落保護發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡稱“意見”）正式發(fā)布。意見提出，今后將通過努力，使傳統(tǒng)村落及其文化遺產(chǎn)得到有效保護，具備較好的生產(chǎn)生活條件、較為全面的防災(zāi)減災(zāi)設(shè)施、較為完善的保護管理機制，保持好傳統(tǒng)風貌和地域文化特色，成為宜居、宜業(yè)、宜游的美麗鄉(xiāng)村。意見強調(diào)，依法嚴禁開山、采石、伐木、填湖等一切破壞山水格局的工程建設(shè)活動。保護發(fā)展規(guī)劃未經(jīng)批準前，嚴禁撤并列入名錄的傳統(tǒng)村落。嚴禁各類不符合保護發(fā)展規(guī)劃的建設(shè)行為，嚴禁以保護利用為由將村民全部遷出、實施房地產(chǎn)開發(fā)。
2018北京寫字樓市場開始縮表。寫字樓這個市場很小，拿北京來說，大大小小也就5000萬平米，換算成市值差不多2.5萬億，不到住宅市場的十分之一，加上寫字樓買賣離老百姓太遠，租個樓那是公家的事，不是花自己的錢，也就輪不到大家伙兒關(guān)心。寫字樓市場開始縮表，原因是政策、產(chǎn)業(yè)和金融環(huán)境同時萎縮。用更直白的話來說：如果2017算是市場轉(zhuǎn)寒，那2018很可能是入冬。由此帶來的局面是：空置率提升、租售雙降。建議機構(gòu)提早準備，降低預(yù)期，做好長跑打算。
北京將把通州做試點搞新型房產(chǎn)供應(yīng)體系。除市財政的注資，北京保障房中心還發(fā)揮投融資平臺的功能，加大融資力度，通過發(fā)行私募債、企業(yè)債、銀行貸款、公積金貸款等方式放大資本金杠桿作用。北京保障房中心還與東城、西城、順義、通州、懷柔、平谷、密云7個區(qū)進行合作，促進產(chǎn)城融合和職住平衡。這位負責人介紹，市保障房中心與通州區(qū)政府展開合作，組建燕東投資公司，將在城市副中心區(qū)域內(nèi)進行新型住房供應(yīng)體系的建設(shè)。北京市保障性住房建設(shè)投資中心與通州區(qū)合資共同組建成立北京市燕東保障性住房建設(shè)投資有限公司。燕東投資公司將助力解決通州職住平衡問題，參與完成155平方公里范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造、集體土地改革試點等副中心建設(shè)重點工作。下一步，為完成集體土地建設(shè)租賃房任務(wù)，通州區(qū)已將宋莊鎮(zhèn)疃里村、梨園鎮(zhèn)大稿村項目納入實施計劃，同時，通惠河南岸河道整治紅線外平房棚戶區(qū)改造、武夷花園南區(qū)限價房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)房即將啟動。燕東投資公司下一步將首先在以下幾個方面發(fā)揮積極作用：一是集體土地建設(shè)租賃住房。按照市、區(qū)政府統(tǒng)一部署，為盤活全市存量集體建設(shè)用地，優(yōu)化集體土地資源配置，順利完成集體土地建設(shè)租賃房任務(wù)，通州區(qū)已將宋莊鎮(zhèn)疃里村、梨園鎮(zhèn)大稿村項目納入實施計劃，交由燕東公司具體實施。
沉靜了半月的北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會有了新動態(tài)：北京市延慶區(qū)延慶新城YQ00-0300-0058等地塊（世園會二期）R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地將于4月8日，公開競拍。該宗地為“六通一平”地塊，建設(shè)用地面積12.37萬平方米，建筑控制規(guī)模在19.79萬平方米以內(nèi)，競拍起始價格30.26億元。該地塊將仍采取“控地價、限房價、競自持”的方式出讓，本次出讓宗地中商品住房銷售均價不超過32000元/平方米，且最高銷售單價不得超過33600元/平方米。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時則預(yù)計，今年北京二手房市場成交量將介于2016年和2017年之間，大概在15萬套左右，價格已經(jīng)有一定回落，今年仍將穩(wěn)中有降，降幅會比2017年縮小，且調(diào)控政策不會放松。北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、秘書長陳志認為，受貨幣政策和調(diào)控政策影響，今年北京樓市仍將處于穩(wěn)定的狀態(tài)，而從1月、2月市場來看，新房供應(yīng)量明顯提高，預(yù)計成交量相比去年會有提升。在整體市場比較平穩(wěn)的情況之下，改善級產(chǎn)品的市場愈發(fā)趨于穩(wěn)定，在選擇置業(yè)的同時，同樣需要參考生活所需，區(qū)域完善等角度，將來的每一套產(chǎn)品都將與生活密切相關(guān)，房子用來住的，并且在實際考慮家庭的需求和支付能力等諸多因素之下，認真分析，理性選擇性價比最高的好房子。